Verwaltungsrecht

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz

Am 10.07.2026 hat hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungesetz beschlossen. Die Neufassung des bisherigen GEG, das wegen der strengen Regelungen zum Heizungstausch in die Kritik geraten war, überlässt die Entscheidung über die Art und Weise der Beheizung den Eigentümern. Im Gegenzug werden diese verpflichtet, mit Gas- und Öl  oder Flüssiggas betriebene Heizungsanlagen mit einem zunehmenden Anteil aus erneuerbaren Energien hergestellten Brennstoffen zu betreiben. Die vielen Einzelheiten der unübersichtlichen Änderungen sind von mir im AnwZertMietR 15/2026, Anm. 3 dargelegt.

Pflicht zur Prüfung von Heizungsanlagen

Für alle nach dem 31.12.2023 eingebauten Wärmepumpumpen und für alte (mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizungsanlagen ab dem 01.10.2024) gilt eine Prüfungs- und in diesem Zusammenhang geforderte Optimierungspflicht. Angesichts der Tatsache, dass es in Deutschland eine große Zahl alter Ölheizungs- und Gasanlagen gibt, die nicht optimal eingestellt sind, rechnet man mit bis zu 10% Einsparung der Energie zum Betrieb dieser Anlagen. Der in den NWB 1/2024 erschienene Artikel befasst sich ausführlich mit diesen in den §§ 60 a, b und c GEG geregelten Pflichten.

Klimaschutz im Gebäudesektor

Der  in der Ausgabe von NWB Nachhaltigkeit und Reporting (05/2015) erschienene Beitrag beleuchtet vor einem allgemeinen Hintergrund - gewissermaßen bezugnehmend auf die "Geschichte" des Klimaschutzes  und dessen naturwissenschaftliche Hintergründe - die aktuellen normativen Entwicklungen (Gebäudeenergiegesetz/Wärmeplanungsgesetz).  Der Schwerpunkt dabei liegt auf dem Wärmeplanungsgesetz. Gerade von der Schaffung möglichst fleckendeckender Wärmenetze, die unter dem Regime der Kommunen realisiert werden können und sollen, verspricht man sich eine schnelle Dekabonisierung und einen wesentlichen Beitrag zur Klimaneutralität  der Bundesrepublik bis 2045.

Das Gebäudeenergiegesetz

Der in NWB Steuer- und Wirtschaftsrecht 4, 3005 ff. veröffentlichte Artikel stellt die Neuerungen des GEG 2023 dar, wobei eine kurze Einführung über den Werdegang des Gebäudeenergiegesetzes vorangestellt ist. Der Artikel zeigt im Weiteren die vielfachen Begleitregelungen auf, die die Klimawende vorantreiben sollen. Hierher gehört zuächst der Entwurf des Wärmeplangesetzes, vor allem die vielfachen Ansätze im Zusammenhang mit Gebäuden. Hierher gehören die in fast allen Bundesländern eingeführte Solaranlagenpflicht oder die meist nur ortsgesetzlich geregelte Dachbegrünungspflicht. Demgegenüber stehen verschiedene baurechtliche Erleichterungen im Bereich des Abstandsflächenrechts, der Flächenausnutzung im Städtebaurecht und solche beim Denkmalschutz. Da es sich um ganz unterschiedliche landesgesetzliche Regelunen handelt, ist hier eine übersichtliche Systematisierung unterlegt.

Energieeinsparung und Ladeinfrastruktur

Unter dem Titel "Energieeinsparung im Gebäudesektor und Schaffung von Ladeinfrastruktur - Gesetzliche Pflichten von Eigentümern und GdWE sowie Übersicht über staatliche Förderprogramme" wurde in den NWB 46/2022, S. 3235  eine umfangreiche und detaillierte Übersicht über die neuen Vorschriften zum Energiesparen gegeben und - vor allem - ein Überblick über die Förderprogramme von Bund und Ländern. Gerade Letztere sind für die Praktiker in der Wohnungswirtschaft von großer Bedeutung.

Das neue Gebäudeenergiegesetz

Der im BÖR* -Report Nr. 5 / 2021, S.10 ff.  veröffentlichte Text stellt das im Jahre 2020 verabschiedete Gebäudeenergiegesetz vor.  Dargestellt wird die Systematik und einge praktische Hinweise für den Einzel-Gebäudeeigentümer wie auch Wohnungseigentümer. Ein Schwerpunkt liegt auf der Vermittlung der  Grundbegriffe wie auch der nun neu entstandenen Anforderungen.

* Bundesvereinigung Öffentliches Recht, Berlin: www. bör.de

"Der Begriff des 'Wohnens' im Sinne des Bauplanungsrechts und des Wohnungseigentumsrechts"

Der Aufsatz beschäftigt sich mit den Gegensätzlichkeiten: Während der BGH praktisch jede Form von Wohnen innerhalb einer WEG einschließlich der Ferienvermietung als Wohnen ansieht, ist die Rechtsprechung zur Baunutzungsverordnung sehr streng - ein in der Rechtspraxis schwieriger Widerspruch (Juris, AnwZertMietR 17/2020, Anm.2).

 

Die Baulast, ein manchmal heikles Sicherungsinstrument

Der Beitrag (Hamburger Grundeigentum, 2019, 28)  erklärt zunächst in kurzen Worten den Begriff und die Bedeutung der Baulast und beschäftigt sich dann mit zwei sehr speziellen Fragen zu diesem Institut: Zwar löst eine Baulast keine zivilrechtlichen (nachbarrechtlichen) Ansprüche aus - es kann aber sein, dass ein Blockierung (beispielsweise eines Zuwegs) eines durch die Baulast gesicherten Rechts missbräuchlich und schikanös sein kann . Andererseits kann das Bestehen einer zivilrechtlichen Dienstbarkeit, die eine Zuweg zur Erschließung eines Grundstücks sichert, Anlass für einen Anspruch auf Abgabe einer Baulastunterwerfung gegenüber der Bauordnungsbehörde sein (BGH, Urt. v. 3.7.1992 - V ZR 218/19).

 

"Die unterschiedliche Sichtweise von Baunutzungsverordnung und WEG auf die Feriennutzung von Wohnungseigentum"

Öffentlich-rechtliche Sichtweise und die diesbezügliche Rechtspechung der Zivilgerichte gehen - bisher (nun steht im Jahre 2017 eine Änderung der BauNVO 'ins Haus' - weit auseinander: Nach ersterer ist die Ferienwohnungsnutzung unzlässig (weil kein 'Wohnen' im Sinn der §§ 3 und 4 BauNVO) - die Rechtsprechung zum WEG ist hier deutlich weiter (Juris AnwZertMietR 2017/1).

 

Durchaus rechtsstaatlich zu bewältigen - zur Flüchtlingsunterbringung in Hamburg

Die angesichts der sogenannten "Flüchtlingskrise" entstandenen Unterbringungsprobleme führten in verschiedenen Bundesländern zu einer Änderung von bauordnungsrechlichen ("baupolizeilichen") Vorschriften wie auch zur Änderung des jeweiligen Landespolizeirechts. Ein solche Änderung in Hamburg (§ 14 a HmbSOG) war Anlass für einen Aufsatz im Hamburger Grundeigentum (HGE 2016, 20) zu den dahinter stehenden Rechtsfragen. Die Ausarbeitung befasst sich vor allem auch mit der Frage (und kommt letztlich auch zu diesem Ergebnis), dass auch ohne solche Gesetzesinitiativen die Situation zu beherrschen war und ist.